El proyecto de la nueva ley de vivienda se aprobó en febrero de 2022 y, actualmente, sigue en trámite parlamentario.
¿Qué dice esta nueva ley y cómo afectará a propietarios e inquilinos?
La nueva Ley de Vivienda 2023 busca regular los precios del alquiler en las zonas tensionadas e imponer un recargo del IBI del 150% en viviendas vacías. Esta ley también otorga descuentos de carácter urbanístico, fiscal o de cualquier otro tipo a los propietarios de viviendas de titularidad privada a cambio de destinarlas al alquiler.
Zaragoza es la cuarta ciudad española de más de 300.000 habitantes más rentable para invertir en alquiler. Sin embargo, ya son varios años en que las negociaciones que giran en torno a la nueva Ley de Vivienda, todavía en trámite, están generando cada vez mayor incertidumbre en el sector del alquiler. Además, el Gobierno plantea añadir una limitación del 3% al alquiler en zonas clasificadas como “tensionadas” en 2024.
¿Qué son las denominadas “zonas tensionadas”?
Una zona de mercado residencial se declarará tensionada cuando el coste del pago de la vivienda supere el 30% de los ingresos netos medios de las vivienda. También se tendrá en cuenta que el precio del alquiler o la compra haya experimentado en los últimos 5 años una subida de, al menos, un 5% más que el porcentaje de crecimiento del IPC de cada autonomía.
Una zona que se declara tensa tendrá una duración mínima de tres años prorrogables para evitar una subida indiscriminada de los precios de las viviendas de alquiler. La declaración de un barrio o un municipio con estas características dependerá del Estado y de cada Comunidad Autónoma, contando con la revisión del Ayuntamiento del municipio donde se estén estudiando estas zonas.
Esta normativa obliga a los grandes propietarios a adaptar el precio de sus alquileres al índice de referencia en el que se encuentren sus viviendas, limitando el precio del alquiler al precio del contrato anterior. Son estas medidas las que llevan a los propietarios a cuestionarse si es suficiente la rentabilidad de poner en alquiler sus inmuebles.
Las principales medidas de la nueva Ley de Vivienda son:
Congelación de rentas para inquilinos actuales
Cuando una zona sea declarada tensionada, los arrendatarios podrán acogerse a una prórroga extraordinaria del contrato en vigor con carácter anual y por un período máximo de tres años.
Congelación de nuevos contratos de alquiler
En las zonas tensionadas, para los nuevos contratos de viviendas se podrá limitar la renta a la del contrato anterior con el incremento del IPC correspondiente.
Figura del gran tenedor
La Ley de Vivienda define esta figura a las personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de 10 viviendas. En áreas tensionadas, las administraciones podrán establecer criterios adicionales sobre ellas.
Límite al alquiler, con un periodo de 18 meses para aplicar un índice de precios
En las zonas tensionadas, cuando el propietario sea una persona jurídica y gran tenedor, la renta de los nuevos contratos estará limitada por el contrato anterior o por el límite máximo aplicable.
También se propiciarán estímulos fiscales a los pequeños propietarios con el fin de impulsar precios asequibles para el alquiler. En los nuevos contratos, se establece una deducción general del 50% que podrá incrementarse hasta el 90% si se firma en una zona de mercado tensionado. Las condiciones son:
- Bajada de la renta del alquiler en una zona declarada tensionada (Bonificación del 90%).
- Alquiler de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años por primera vez en áreas tensionadas (Bonificación del 70%).
- Vivienda asequible incentivada o protegida (Bonificación del 70%).
- Nuevo contrato con rehabilitación o mejoras en los dos años anteriores (Bonificación del 60%).
Otras medidas de la normativa incluye movilizar la vivienda vacía, aumentar el parque público de viviendas, la creación del Consejo Asesor de Vivienda, dotar de más garantías a la compra o el alquiler de vivienda o la reserva del 30% de la obra nueva a VPO.
