¿Quieres vender un piso heredado y no sabes por dónde empezar? No te preocupes, los trámites para vender un piso heredado son algo complejos y es normal que te asalten las dudas.
Por si todavía no lo sabes, el primer paso que tienes que dar es el de aceptar tu herencia. De lo contrario, ¿cómo vas a vender tu piso heredado si en los papeles no consta que seas su dueño?
En este post vamos a aprovechar todos los años de experiencia con los que contamos en Propiso para enseñarte cómo vender un piso heredado, ¡acompáñanos!
Procedimiento para aceptar una herencia inmobiliaria
¿Es verdad eso de que hay esperar 5 años para vender un piso heredado? ¿Cómo declarar la venta de un piso heredado? ¿Puedo calcular la plusvalía de la venta de ese piso heredado? Seguro que te estás haciendo muchas de estas preguntas, ¿a qué sí?
Pues bien, en primer lugar, el plazo que tienes para realizar los trámites, aceptar la herencia y pagar los impuestos es de 6 meses desde la fecha del fallecimiento. Una vez que hayas resuelto los trámites jurídicos requeridos para ser el titular legal, podrás vender tu piso heredado.
Con testamento existente
Para aceptar la herencia, es importante que sepas si la persona fallecida dejó un testamento, y también si eres o no el único heredero.
¿Existe ese testamento? Entonces tienes que hacer un inventario de bienes y deudas del fallecido, que incluya todos los datos de su vivienda, sus cuentas bancarias, deudas y seguro de vida.
- En caso de ser el único heredero, solo tendrás que firmar la instancia de aceptación.
- En caso de que haya varios herederos, habrá que hacerlo mediante escritura pública. La denominada escritura de adjudicación de herencia se firma también ante notario y determina qué porcentaje de cada bien le toca a cada heredero.
En ausencia de testamento
Cuando no hay testamento, es el notario el que tiene la última palabra sobre quiénes son los herederos de la vivienda, siempre en base a lo que diga la ley. En este caso, deberás reunir documentos que demuestren, entre otras cosas, tu grado de parentesco con el fallecido. Luego, en la notaría, te tocará firmar:
- El acta de declaración de herederos. Tendrás que presentar dos testigos que declaren que no les consta que existan más herederos. Este trámite cuesta entre 250 y 300 euros (sin IVA), aunque el precio puede variar. Además, desde la firma y hasta la declaración oficial del notario suelen pasar unos 20 días hábiles.
- La escritura de partición. Después, el notario tendrá que realizar el inventario de los bienes del fallecido y elaborar la escritura de partición con los datos del reparto.
¿Debo aceptar la herencia obligatoriamente?
Antes de aceptar una herencia, te recomendamos analizar tu situación financiera. Ten claro que siempre puedes aceptarla o rechazarla según lo que te convenga. Eso sí, si decides rechazarla, es una decisión irrevocable. En ese caso, deberás aceptar la pérdida de los bienes de tu ser querido para siempre.
El Código Civil establece que todos aquellos que estén llamados a heredar puedan reservarse el derecho a deliberar. Este derecho les confiere la potestad de no pronunciarse sobre si aceptan su herencia hasta que haya concluido el inventario de bienes y obligaciones del fallecido.
Gracias a este derecho tienes un plazo de 30 días para manifestar tu voluntad, contados a partir del día siguiente al de la finalización del inventario. Si no te pronuncias, se entenderá que has aceptado la herencia sin condiciones.
Impuestos ante la herencia de un inmueble en Zaragoza
Sí, también hay que pagar impuestos al vender un piso heredado. Una vez aceptada la herencia es el momento de hacerlo.
¿Cómo, dónde y cuánto pago a Hacienda si vendo un piso heredado? Pues bien, tendrás que pagar, por un lado, el Impuesto de Sucesiones, y, por otro lado, el Impuesto de Plusvalía Municipal.
Este último es un tributo directo que grava el incremento de valor de un inmueble desde el momento de adquisición al de transmisión. Se paga en el Ayuntamiento donde se localiza el piso heredado.
Detalles sobre el Impuesto de Sucesiones y donaciones
El impuesto de sucesiones y donaciones grava los bienes heredados, así que te va a tocar pagarlo. Como hemos comentado al principio del post, tienes 6 meses para hacerlo, aunque puedes pedir una prórroga de otros 6. La cantidad a abonar dependerá de la masa hereditaria, tu grado de parentesco o el valor previo de tu patrimonio.
Oportunidades de Bonificación y Reducción en el Impuesto de Sucesiones
Por suerte, existen bonificaciones y reducciones, aunque también varían. En este caso, las oportunidades dependen de la delegación de Hacienda de cada Comunidad Autónoma.
¿Debo de inscribir la vivienda heredada en el Registro de la Propiedad?
¿Ya has pagado los impuestos? El siguiente paso para vender tu piso heredado es inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.
Para ello, tendrás que acudir al Registro de la Propiedad y hacer el cambio de nombre del titular de la vivienda, un trámite que se resolverá, como tarde, en 15 días. Necesitarás esta documentación:
- Certificado de defunción del anterior propietario del piso.
- Fotocopia del DNI del fallecido.
- Certificado de últimas voluntades del fallecido.
- Certificado de seguro de vida, en caso de que exista.
- Escritura de aceptación del piso heredado.
- Acta de declaración de herederos, en caso de que no exista testamento.
- Comprobante de pago de los impuestos.
- Fotocopia del DNI de cada uno de los herederos.
¿Y si hay hipoteca en el inmueble heredado?
Hasta aquí todo entendido, ¿verdad? Pero lo cierto es que pueden surgir muchas más situaciones. Imagina, por ejemplo, que tu vivienda heredada todavía tiene una hipoteca pendiente de pagar. Si esto ocurre, tienes varias opciones:
- Aceptar la herencia a beneficio de inventario. De esta forma, separamos nuestro patrimonio del heredado, es decir, la deuda se paga con el dinero heredado.
- Subrogación hipotecaria. En este caso, te haces cargo de la hipoteca para poder quedarte con la casa, pero necesitas la aprobación del banco.
- Si el pariente tenía un seguro de vida vinculado a la hipoteca, este cubrirá la deuda y tú heredarás la vivienda libre de cargas.
Tributación por la venta de inmuebles heredados
Con la casa ya registrada, habrás terminado los trámites para vender tu piso heredado y estará todo listo para esa venta.
¿Ya has concretado la venta de tu piso heredado? Si es así, ¡estupendo! Pero el ingreso de esta venta habrá supuesto un incremento de tu patrimonio. Esto quiere decir que la venta está sujeta a declaración y tributo por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
¿Cómo declarar la venta de un piso heredado? Esta declaración deberás realizarla el mismo año en el que hayas hecho la venta. El cálculo de total de la ganancia patrimonial es la diferencia entre el precio de venta o valor de transmisión y el valor de adquisición, declarado en el Impuesto de Sucesiones.
Así pues, una vez vendido tu piso heredado y obtenido este beneficio, tendrás que pagar dos impuestos:
Cálculo de la Plusvalía Municipal en casas heredadas y vendidas
- Si vendes el piso en el mismo año fiscal en el que lo has heredado, no tendrás que volver a pagar la Plusvalía Municipal. Esto se debe a que en este plazo inferior a un año no se ha producido en teoría ningún aumento del valor del suelo.
- Sin embargo, si la venta de tu piso heredado se produce un año después de la herencia, tendrás que pagar la Plusvalía Municipal por la ganancia obtenida desde la herencia hasta la fecha de venta. Esta se calculará en base al valor catastral de la vivienda y al número de años en los que hayas sido propietario.
Impacto en el IRPF por la venta de propiedades heredadas
Como hemos comentado, el Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas es el correspondiente a la ganancia patrimonial obtenida por la venta. Se tomará como referencia el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones.
Desacuerdos entre herederos: ¿Y si alguien no quiere vender?
¿Se puede vender un piso heredado si uno no quiere? A la hora de vender un piso heredado entre hermanos, puede darse esta situación. En caso de que alguien se oponga a la venta, hay tres posibilidades:
- Extinción de condominio. Mientras uno de los herederos se queda la vivienda, los otros pueden venderle su parte de ese piso heredado.
- Venta del proindiviso. También puedes vender tu parte del piso heredado a una empresa, y dejar en manos de esta las negociaciones.
- División del bien común. Si no llegáis a un acuerdo, la situación tendrá que resolverse mediante un proceso judicial, que normalmente termina con una subasta.
Periodo de Espera para la Venta de Propiedades Heredadas
Legalmente, ¿existe un tiempo para vender un piso heredado? No, una vez que la casa figura a nuestro nombre, podemos publicitar su venta en los portales inmobiliarios cuando queramos. No obstante, si desde el comienzo tu idea es vender la propiedad, te recomendamos hacerlo antes de que se cumpla un año de la herencia.
De esta manera, evitarás pagar nuevamente la Plusvalía Municipal.
¿Qué valor de la vivienda me interesa utilizar para reducir los impuestos a pagar?
Puede que te estés preguntando cómo minimizar los impuestos de la venta de un piso heredado. Si es así, es crucial que comprendas qué valor de la vivienda deberías utilizar para este fin. Existen dos valores clave a considerar:
- Valor catastral. Este valor es determinado por la administración pública y suele ser menor que el valor de mercado. Se utiliza como base para calcular el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y la Plusvalía Municipal. Al ser más bajo, utilizar el valor catastral puede ayudarte a reducir la cantidad de impuestos a pagar, especialmente en el caso de la Plusvalía.
- Valor de mercado. Este es el precio por el cual podrías vender el inmueble en el mercado abierto. Generalmente, es superior al valor catastral y se utiliza para determinar la ganancia patrimonial en la declaración del IRPF. Aunque utilizar el valor de mercado puede resultar en una mayor ganancia patrimonial y, por ende, un mayor impuesto sobre esta ganancia, también refleja el valor real de la propiedad de forma más precisa.
Pero claro, la elección entre el valor catastral y el valor de mercado no siempre es discrecional. En algunos casos, la ley especifica cuál debe usarse.
El papel de la inmobiliaria en la venta de un piso heredado
Está claro que la intervención de una agencia inmobiliaria puede ser de gran ayuda a la hora de vender un piso heredado. Especialmente, cuando:
- Son varios herederos y no se ponen de acuerdo entre sí, o con los términos de la venta de la casa.
- Los herederos viven en otras ciudades y no en el lugar en el que está la propiedad.
- Ninguno de los herederos puede hacerse cargo de realizar los trámites para vender la casa entre particulares, como colgar los anuncios, obtener los documentos de la vivienda o realizar las visitas.
De esta manera, la agencia inmobiliaria elegida puede servir de mediadora entre las partes y ayudar a conciliar los intereses de todos los herederos con el objetivo de vender rápido la casa. Y eso es precisamente lo que hacemos en Propiso, donde nos encargamos de realizar todos los trámites, de principio a fin.
Si quieres vender un piso heredado en Zaragoza, déjalo en manos profesionales. Ponte en contacto con nuestro equipo y te proporcionaremos la mejor solución.
