Sí, es posible vender una vivienda y comprar otra al mismo tiempo. De hecho, es uno de los intercambios más comunes en el mercado inmobiliario. Pero también debes conocer qué riesgos se corren al llevar a cabo esta transacción -sobre todo, si es entre particulares- y qué consejos debes tener en cuenta para cerrar con éxito esta inversión.
Pasos a seguir para vender y comprar una vivienda a la vez
Analiza el mercado
Antes de realizar cualquier trámite, necesitas entender qué está pasando en el mercado inmobiliario actual.
Para tomar una buena decisión de compra-venta, deberás tener en cuenta factores como el precio por m2 de la zona en la que vas a vender y de la zona en la que te interesa comprar, compara tu vivienda con otras parecidas, conocer la evolución del precio en los últimos años e, incluso, descubrir si existen zonas en expansión en tu ciudad que puedan ser de interés en el futuro.
Vender para, después, comprar
- Si vendes tu vivienda primero, tendrás fondos para reinvertir en otra. En caso de alterar el orden y decidir comprar primero y vender después, surgirán algunos problemas:
- No podrás liquidar la hipoteca previa hasta vender tu nueva casa o disponer de fondos suficientes para hacerlo.
- Es muy complicado que el banco te conceda una nueva hipoteca sin haber liquidado la ya existente. Y, en caso de que te la concedan, deberás hacer frente a dos hipotecas o a una hipoteca puente.
- Si no consigues vender tu casa tras haber comprado otra, tendrás que mantener dos viviendas y soportar una carga económica muy alta.
Ajusta el tiempo para coordinar la venta y la compra
El factor tiempo es clave a la hora de vender y comprar una casa a la vez. Por eso, cuando vendas tu casa debes acordar en el contrato de arras el tiempo que necesites para encontrar una nueva vivienda. Todos los plazos y las fechas deben quedar reflejados en el contrato de arras. Se recomienda solicitar un plazo de, al menos, 6 meses.
Estudia los gastos derivados de la venta y la compra de una casa:
Mudanza, posibles reformas, hipoteca, impuestos de transmisión por compra y por venta…
Cómo vender una casa hipotecada
El interesado no suele tener la capacidad económica suficiente para pagar toda la hipoteca de golpe antes de vender su casa. En este caso, la mejor opción es acudir a tu banco y pedir consejo a un experto hipotecario para resolver las dudas en cuanto a tu situación actual. Sin embargo, las alternativas más comunes son:
Cancelar la hipoteca con el dinero de la venta:
Si vendes por un precio superior, las ganancias de la venta se destinarán a liquidar la hipoteca pendiente, anulando así la deuda.
Cancelar la hipoteca si vendes por un precio inferior:
Las ganancias de la venta de tu casa se destinará a pagar una parte de la hipoteca. Entonces, lo que te quede por pagar se convertirá en un nuevo préstamo con nuevas condiciones.
Subrogar la hipoteca:
En este caso, se transmite la titularidad del préstamo y la deuda pendiente del vendedor al comprador del inmueble.
Hipoteca puente:
Dirigida a aquellos que quieren comprar una casa nueva pero siguen pagando la hipoteca de su vivienda actual. En este caso, el banco concede un préstamo hipotecario con las dos viviendas como garantía y existe un plazo -de entre seis meses y tres años- para vender el inmueble. Es decir, se agrupa la hipoteca del piso en venta con la del piso comprado. Para que esta elección sea aprobada se requiere un perfil financiero muy óptimo.
Reinvertir
Si compramos la nueva vivienda en un plazo inferior a 2 años desde la venta de nuestra antigua vivienda, legalmente se establece que estamos reinvirtiendo en vivienda, lo que puede ahorrarte muchos gastos.
El IRPF es uno de esos tributos de los que nos podemos librar si reinvertimos el dinero de la venta de nuestra vivienda habitual en la compra de una nueva casa, acogiéndonos a la exención por reinversión en vivienda habitual. Así nos ahorrarnos este gasto cuyo porcentaje de impuesto fluctúa entre el 19 y el 26%.
Sin embargo, debemos manifestar a la Agencia Tributaria que queremos acogernos a ella, ya que si no lo indicamos en la declaración podríamos perder el privilegio. Se deben cumplir los siguientes requisitos:
- Tanto la vivienda vendida como la comprada tienen que ser las habituales.
- Se dispone de 2 años para realizar la reinversión.
- La exención será completa, exclusivamente, si se reinvierte toda la ganancia de la venta.
