¿Tienes un piso en alquiler, pero has decidido que ha llegado el momento de venderlo? Si deseas vender un piso con inquilino en la capital aragonesa, en este artículo te explicamos cómo hacerlo. Porque vas a tener que respetar varios aspectos sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
¿Puedo vender un piso alquilado en Zaragoza?
Sí, se puede vender un piso con inquilino en Zaragoza. De acuerdo con la legislación actual, el propietario tiene derecho a vender su vivienda aún estando el inquilino en ella.
De este modo, el propietario que vende la vivienda se lo comunica al inquilino, como mínimo, 30 días antes de la fecha de compraventa. Según la normativa, se puede proceder a esta comunicación de manera verbal pero lo más recomendable es hacerlo por escrito. Un documento en el que se incluya el precio de la casa, el plazo, así como cualquier otro tipo de información concerniente a ambas partes será lo idóneo.
¿Se puede echar a un inquilino para vender el piso?
No, si decides vender una casa en alquiler, nunca podrás echar al inquilino. De acuerdo con la LAU, el nuevo comprador debe continuar como arrendador hasta que concluya el contrato de alquiler; de ahí que sea obligatorio cambiar la titularidad de dicho contrato.
Eso sí, otra solución es negociar con el propio inquilino para que este abandone la vivienda.
Derechos y obligaciones del inquilino
¿Qué derechos y obligaciones tiene un inquilino? Los repasamos juntos:
- Derecho de preferencia: A no ser que el contrato de arrendamiento diga lo contrario, el inquilino será la persona preferente para comprar dicha vivienda.
- Derecho a la privacidad: Durante la venta, el propietario debe tener el consentimiento del inquilino para enseñar su vivienda. Si el inquilino acepta, las visitas se deberán hacer con conocimiento previo.
Derechos y obligaciones del propietario
¿Y cuáles son los derechos y deberes del propietario? Ahora te lo contamos:
- Derecho a la venta: El propietario está en su derecho de vender su vivienda, a pesar de estar alquilada.
- Obligación de informar al inquilino: El inquilino debe estar informado sobre la venta de la propiedad; siendo lo más recomendable a través de un documento por escrito y certificado.
- Obligación de respetar el contrato: Es de carácter obligatorio respetar los términos del contrato de alquiler vigente.
¿Qué proceso debo seguir si quiero vender un piso que tiene un inquilino?
Vamos a repasar algunos aspectos necesarios para saber cómo vender un piso con inquilino. Estos son los puntos que hay que tener en cuenta:
- Duración del contrato: Si tu inquilino no quiere marcharse, es obligatorio especificar en el contrato de compraventa el tiempo restante de su alquiler.
- Responsabilidad de gastos: Este punto es importante en cualquier venta de pisos. Especificar quién va a ser el encargado de sufragar los gastos asociados con la venta como la escritura pública.
- Depósitos y garantías: Si el inquilino ha entregado un depósito a la administración (la fianza) es obligatorio especificar en el contrato de compraventa cómo se gestionará, una vez esté vendida la propiedad.
- Responsabilidad por daños: En el contrato de compraventa también se debe especificar quién se hará cargo de los posibles daños en la vivienda durante el periodo de arrendamiento.
- Condiciones de desocupación: Es decir, pactar si el inquilino va a marcharse -o no- antes de la finalización de su contrato de alquiler.
Cabe señalar que en el caso de querer vender un piso con inquilinos y que estos se encuentren reticentes; lo que normalmente se opta es negociar con ellos directamente. De este modo, el propietario indemniza a los inquilinos por el tiempo restante del contrato de alquiler.
Preguntas frecuentes sobre la venta de un piso alquilado en Zaragoza
¿Quieres saber cuáles son las dudas más frecuentes sobre cómo vender un piso con inquilino? Quizás te hayas planteado alguna de estas preguntas. No te preocupes, ¡resolvemos tus dudas!
¿Con cuánto tiempo antes debo notificar al inquilino la venta del piso?
Tienes que avisar a tu inquilino con un plazo de 30 días naturales. Este es el tiempo que debes esperar para recibir respuesta por su parte si desea o no adquirir la vivienda. En el momento en que pase este tiempo, si no has recibido respuesta o el inquilino renuncia a la compra del piso, puedes continuar con la venta de la vivienda.
En cambio, si el inquilino decide comprar la casa, tiene un máximo de 180 días para formalizar la compra ante notaría.
¿El inquilino tiene alguna ventaja si quiere comprar el piso?
En efecto, dispone del llamado derecho de tanteo y retracto o derecho de adquisición preferente. Es decir, el propietario tiene que ofrecer en primera instancia la venta de la vivienda al inquilino; comunicando así su precio. Por ende, si el inquilino puede asumir las condiciones que oferta el vendedor será solo él el próximo propietario de la vivienda. Esto es importante resaltarlo, puesto que si el inquilino decide comprar la casa, puede anular la compraventa y sustituir al comprador.
Todo ello, en el caso de que el inquilino no haya firmado su renuncia al derecho de preferencia – tanteo y retracto en el contrato de alquiler.
Asimismo, cabe recordar que el comprador de la vivienda debe estar debidamente informado de la existencia del inquilino, así como del contrato de alquiler vigente.
¿Puedo enseñar el piso con el inquilino dentro?
Sí, siempre y cuando tu inquilino te permita a hacerlo. Recordemos que es él quien dispone el derecho de uso de la vivienda. Por consiguiente, lo más recomendable en caso de que consienta, es que firme una autorización por escrito. De todos modos, podrás seguir vendiendo el piso, aunque no se pueda enseñar.
¿Qué pasa si el inquilino no quiere abandonar la vivienda?
En este supuesto, encontramos distintos escenarios donde el contrato de arrendamiento y el nuevo propietario van a ser fundamentales:
- Cuando ni el contrato ni el piso están inscritos en el Registro de la Propiedad: En este caso, en el momento en que se proclame el nuevo propietario, este podrá finalizar el contrato de alquiler. Por su parte, el inquilino tendrá derecho a indemnización por daños y perjuicios por incumplimiento contractual y deberá abandonar el piso en un plazo de 3 meses.
- Cuando el piso está inscrito en el Registro, pero no el contrato de alquiler: En este escenario es el nuevo propietario el encargado de subrogar los derechos y obligaciones del arrendador en los primeros 5 años de vigencia del contrato (cuando es persona física) o 7 años (cuando es persona jurídica). Cabe destacar que si el contrato es mayor de 5 años, solo estará obligado durante esos 5 años. Asimismo, el inquilino tendrá que ser indemnizado con 1 mensualidad por cada año de contrato que no se llegue a cumplir.
- Cuando ambos sí que se encuentran inscritos: Por último, si tanto el contrato como la vivienda están inscritos en el Registro de la Propiedad, el nuevo comprador está obligado a asumir dicha responsabilidad. Es decir, el inquilino seguirá viviendo en su actual residencia hasta que concluya su contrato de arrendamiento.
La importancia de contar con una inmobiliaria para vender tu piso si lo tienes alquilado en Zaragoza
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