En el momento en que se compra una vivienda, normalmente se obtiene el derecho de nudo propietario y usufructuario. No obstante, no todas las veces se da esta situación. En ocasiones, las figuras jurídicas quedan divididas. En este artículo te explicamos cómo realizar la venta de un inmueble con usufructo y nuda propiedad. Pero, antes, ¿tenemos claros estos conceptos?
¿Qué es la nuda propiedad?
Para saber cómo funciona la venta de un inmueble con usufructo y nuda propiedad, es necesario conocer los términos. En primer lugar, la nuda propiedad es la titularidad de un bien, en este caso de una vivienda. El derecho a ser propietario de un piso, no obstante no quiere decir que tenga derecho a su disfrute.
Así, en un país como España, donde la esperanza de vida es muy alta, el derecho de vender la nuda propiedad de una vivienda se vuelve una gran solución para personas mayores, sin descendencia, y que desean pasar sus últimos años con ingresos extra.
Cabe señalar que para formalizar la nuda propiedad, es necesario que el propietario de la vivienda tenga al menos 65 años; aunque es más común que este trámite se dé a partir de los 75 años o más.
Por otro lado, existen distintas modalidades de vender la nuda propiedad:
- Pago único
- Renta vitalicia
- Pago inicial y renta mensual de por vida
¿Es lo mismo que el usufructo de un inmueble?
No, aunque van de la mano, son términos distintos. Por su parte, el usufructo hace referencia al derecho de uso y disfrute de la vivienda sobre un bien del que no es propietario. Este puede ser vitalicio o de carácter temporal.
Por consiguiente, una persona que adquiere una vivienda y tenga derecho a su uso se denominará plena propietaria.
En cambio, el nudo propietario es el dueño del piso pero que no goza de ese disfrute; ya que lo dispone el usufructuario. Este último puede disfrutar del inmueble el tiempo que dure su derecho (en muchas ocasiones, es vitalicio).
El nudo propietario solo podrá conseguir la plena propiedad de la vivienda en el momento en que se acabe el usufructo. Y esto puede ocurrir por:
- Fallecimiento del usufructuario.
- Cumplimiento del plazo estipulado.
- Cumplimiento de la condición resolutoria establecida en el pacto de usufructo (por ejemplo, hasta que el usufructuario contraiga matrimonio).
¿Se puede vender la nuda propiedad y conservar el usufructo?
Sí, de hecho es cada vez más común. Volvemos al escenario de antes: una persona mayor sin herederos y que desea tener un ingreso extra, pero sin renunciar a su casa.
En este caso, el comprador deberá esperar al fallecimiento del antiguo propietario -ahora solo usufructuario-; pero en compensación, pagará menos por el precio del inmueble.
Derecho y obligaciones en la nuda propiedad con usufructo
Analicemos las dos partes, nudo propietario y usufructuario, a la hora de llevar adelante la venta de un inmueble con usufructo y nuda propiedad. Aunque, para más información sobre cómo vender tu piso en Zaragoza, en Propiso podemos ayudarte. ¡Confía en nosotros!
Para el nudo propietario
¿Cuáles son los derechos y obligaciones del nudo propietario? Veamoslas a continuación:
- Obligación de respetar el usufructo del usufructuario.
- Derecho a la propiedad y, por tanto, a su venta (siempre y cuando se respeten los derechos del usufructuario).
- Obligación de pagar los tributos e impuestos en relación con la propiedad del inmueble.
- Derecho a hipoteca la nuda propiedad.
- Obligación de pagar la hipoteca del usufructuario.
- Derecho a uso y disfrute de la vivienda, una vez terminado el usufructo.
- En caso de embargo o venta, saldar la deuda de pago con el usufructuario.
- Derecho a realizar obras y mejoras en la vivienda, pero sin perjudicar al usufructuario.
- Obligación de pagar las reparaciones de la vivienda así como derramas extraordinarias.
- Obligación de abonar la plusvalía municipal al heredar la vivienda, y no el usufructuario.
Para el usufructuario
¿Y qué derechos y deberes tiene el usufructuario? Son los siguientes:
- Derecho a vivir y disfrutar de la vivienda hasta su fallecimiento.
- Obligación de hacer inventario y describir el estado de los bienes usufructuados.
- Derecho a alquilar la casa a un tercero durante su usufructo.
- Obligación de pagar los gastos mensuales del piso como teléfono, internet, agua, luz, etc.
- Obligación de mantener en buen estado el bien usufructuado.
¿Cómo se valora un inmueble con usufructo en Zaragoza?
Existen varios factores a la hora de calcular la venta de un inmueble con usufructo y nuda propiedad, así se percibe en LISD o Ley 29/1987 de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, así como en la RISD o Real Decreto 1629/1991 de 8 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Pero en estos casos, sobre todo influye la edad del propietario y el precio del derecho de usufructo. A más edad, menor será el precio.
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Una vez valorada la vivienda, otro aspecto que influye en el precio del usufructo es si este es de carácter temporal o vitalicio.
Implicaciones fiscales por la venta de nuda propiedad de un inmueble en Zaragoza
En primer lugar, cabe señalar que el nudo propietario debe añadir la vivienda en nuda propiedad en su Declaración de la Renta y señalar que dispone de la nuda propiedad, pero no el usufructo.
Sin embargo, si se procede a la venta de la propiedad, el nudo propietario deberá abonar un impuesto de vender la nuda propiedad de una vivienda o, lo que es lo mismo, tributar la venta de la vivienda en el IRPF.
Preguntas frecuentes sobre la venta de nuda propiedad
A continuación, algunas de las dudas más comunes sobre la venta de un inmueble con usufructo y nuda propiedad.
¿A quién le corresponde asumir los gastos de un inmueble en usufructo?
En este caso, es el usufructuario quien se ocupa de pagar los gastos o cuotas ordinarias como la luz, el agua, el gas, reparaciones, así como la cuota de comunidad. En cambio, es el nudo propietario el encargado de sufragar el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) y las derramas extraordinarias de la vivienda. Sin embargo, se puede llegar a un acuerdo previo entre ambas partes sobre cómo repartir los gastos de la vivienda.
¿Cómo afecta esta venta a los herederos?
Uno de los casos más comunes de tener la nuda propiedad y no el usufructo es una herencia. Muere uno de los cónyuges y automáticamente el restante se queda con el usufructo vitalicio, mientras que los hijos se convierten en los nudos propietarios hasta el fallecimiento del otro progenitor.
En este escenario, si uno de los herederos quisiera vender la nuda propiedad a un tercero, sí que está en su derecho. Sin embargo, el usufructuario podrá seguir en su vivienda habitual.
¿Puede negarse a la venta un usufructuario?
Sí, el usufructuario puede negarse a vender su parte y, por consiguiente, seguirá en pleno dominio de la vivienda. Como decíamos antes, si los nudos propietarios deciden vender; el usufructuario seguirá conservando el usufructo y, por tanto, su derecho a vivir en ese piso o casa.
El papel fundamental de una inmobiliaria en la venta de nuda propiedad
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