Cuando vas a vender tu vivienda sabes que no todo van a ser ganancias, y que el camino hasta llegar al cierre de compraventa no va a ser de rosas. En toda esta gestión, existe una serie de impuestos y gastos que están directamente asociados a la venta de una vivienda. Te contamos cuáles son, quién tiene que pagarlos y en qué casos estás exento de hacerte cargo de ellos.
¿Quién paga los impuestos al vender una casa?
Estos son los gastos en forma de tributos de los que tiene que hacerse cargo el vendedor del inmueble:
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Se calcula en función de la ganancia patrimonial y se paga con la declaración de la renta, el año siguiente a la transacción. Se considera que existe esta ganancia cuando se obtiene un beneficio económico con la operación de venta, es decir, cuando se vende por más dinero del que el vendedor la compró.
El cálculo se realiza mediante dos operaciones:
1. Calcular el valor de transmisión
Se obtiene restando los tributos y gastos requeridos al precio total de venta. Entre estos gastos se encuentra la plusvalía municipal, las comisiones de la agencia inmobiliaria y los gastos derivados de la cancelación registral de la hipoteca. El resultado de esta operación será el dinero real que queda de beneficio tras la venta.
2. Establecer el valor de adquisición
Este valor corresponde al precio por el cual el vendedor actual compró el inmueble en venta, sumado a los tributos de esa compra junto a lo invertido en todas las mejoras que se han hecho en la vivienda.
Los tributos referidos son gastos de notaría, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o IVA y coste de las reformas realizadas. Quedan excluidos las comisiones e intereses pagados por el préstamo hipotecario.
Cuando el valor de transmisión es superior al de adquisición significa que existe una ganancia patrimonial, por lo que se aplica el IRPF. En caso contrario, no se aplicará el pago del impuesto.
Estos son los casos exentos de pagar el IRPF:
- Se vende la vivienda habitual y se reinvierte todo el dinero obtenido en la compra de la que será tu nueva residencia habitual. El plazo de reinversión es de dos años. Si queda dinero sin reinvertir, puedes acogerte a la exención de forma parcial, tributando solo sobre un porcentaje equivalente de la ganancia patrimonial.
- Personas mayores de 65 años que venden su residencia habitual.
- La vivienda se entrega como dación en pago, es decir, cuando entregas tu vivienda al banco para cancelar la deuda hipotecaria por completo.
Plusvalía Municipal
Se trata del impuesto sobre el incremento del valor del terreno durante los años que ha sido propiedad de la persona que lo va a vender. Este valor varía mucho en función del ayuntamiento del municipio en el que se encuentre la propiedad.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Este tributo municipal se paga todos los años solo por el hecho de poseer un inmueble. Lo tiene que pagar el que sea propietario de la vivienda en el año fiscal en curso.
En el caso de una compraventa, esta cantidad se suele repartir entre vendedor y comprador proporcionalmente al periodo que cada uno haya sido propietario durante el año en cuestión.
¿Cuándo se pagan los impuestos?
Cada tributo tiene un plazo de pago distinto:
- El IRPF se paga al año siguiente de la venta en la declaración de la renta.
- La Plusvalía Municipal se paga en los 30 días hábiles siguiente a la venta de la casa. No obstante, este plazo puede variar en función del ayuntamiento correspondiente.
- El IBI se paga anualmente.
