¿Se puede vender un piso sin inmobiliaria en Zaragoza?

Vender un piso sin inmobiliaria es perfectamente legal y muchos propietarios lo intentan cada año. Sin embargo, lo que te ahorras en comisión lo pones en tiempo y en responsabilidad: fijar el precio, reunir los papeles, enseñar la casa, negociar con el comprador y llegar al notario sin errores.

En nuestras oficinas de Fernando el Católico y Cortes de Aragón atendemos a menudo a propietarios que empezaron solos y se atascaron a mitad de camino. Y es que la ayuda profesional tiene un coste, pero también te ahorra un trabajo que, como particular, quizá no conoces.

Por eso, hemos preparado esta guía sobre cómo vender un piso sin inmobiliaria: los pasos para vender una casa sin inmobiliaria, cuánto cuesta hacerlo por tu cuenta y los errores que más caros te pueden salir.

Pasos para vender tu piso sin inmobiliaria

Si vas a vender tu piso de particular a particular, no te saltes ninguno de estos pasos ni cambies su orden: lo que dejas pendiente al principio suele reaparecer en la notaría.

1. Estudia la situación del mercado en tu zona

Si tu piso está, por ejemplo, en el Paseo Fernando el Católico, tu referencia es la zona de Universidad. Tienes que saber a qué precio se anuncian los pisos parecidos al tuyo en las calles de alrededor, cuánto tiempo llevan publicados y cuáles desaparecen rápido del mercado.

Para situarte: en agosto de 2026, el precio medio de la vivienda usada en Zaragoza era de 2.343 €/m², un 10,5 % más que un año antes. En Universidad-San Francisco rondaba los 2.782 €/m².

La media sirve como punto de partida, pero lo que cuenta son los pisos que se parecen al tuyo: mismos metros, planta, ascensor, estado y exterior. Y recuerda que el precio anunciado no es el precio de cierre: lo que se firma ante notario suele quedar por debajo de lo que se pide.

2. Fija el precio de venta

Es el paso que más ventas estropea. El comprador compara tu piso con otros diez desde el móvil y no va a pagar más de lo que vale hoy: ni el cariño que le tengas, ni lo que te costó, ni lo que invertiste en reformas.

Salir caro «para luego negociar» suele tener el efecto contrario. El anuncio recibe pocas visitas en las primeras semanas, que son las decisivas, y cuando bajas el precio el comprador ya lo ve como un piso que no se vende. Y al revés: un precio por debajo de mercado hace que el piso se venda en días, pero con miles de euros menos en tu bolsillo.

Hoy el comprador de Zaragoza se fija en la terraza o el espacio exterior, en la luz natural y la orientación, en el ascensor, en la calificación energética y en el estado del edificio: si está rehabilitado o hay derramas pendientes. Todo eso tiene que reflejarse en el precio. Si tienes dudas, una valoración profesional basada en operaciones cerradas te ahorra semanas de prueba y error.

Pon un precio que puedas defender, con datos, ante quien tiene capacidad para comprar tu piso.

3. Reúne la documentación obligatoria

Ten los papeles listos antes de publicar el anuncio, no cuando aparezca el comprador. Estos son los trámites para vender de particular a particular que no pueden faltar:

• DNI o NIE de todos los propietarios: si el piso es de varias personas, todas tienen que firmar las arras y la escritura.
• Escritura de propiedad: acredita que el piso es tuyo y cómo lo adquiriste.
• Nota simple actualizada: muestra la titularidad y las cargas registradas. Te explicamos cómo obtener la nota simple de una vivienda paso a paso.
• Certificado de eficiencia energética: es obligatorio para vender y tiene que estar registrado. Su etiqueta, además, debe aparecer en el anuncio. Aquí tienes cómo obtener el certificado energético en Zaragoza y cuánto cuesta.
• Último recibo del IBI: el comprador y el notario lo van a pedir.
• Certificado de la comunidad de propietarios: acredita que estás al corriente de las cuotas. Pídelo al administrador pocos días antes de firmar: el notario lo exigirá salvo que el comprador te exima expresamente, y la vivienda responde de las deudas del año en curso y de los tres anteriores aunque cambie de dueño.
• Certificado de deuda pendiente o de deuda cero: si tienes hipoteca, lo emite tu banco. Si ya la pagaste, comprueba en la nota simple que está cancelada en el Registro.
• Informe de la ITE: en Zaragoza es obligatoria para los edificios de más de 50 años. No siempre se exige para firmar, pero el comprador y su banco lo suelen preguntar.

Un aviso: en Aragón no hace falta cédula de habitabilidad para vender una vivienda usada. Si la ves en listas de documentos de internet, se refieren a otras comunidades.

4. Prepara la casa: home staging y fotografía

El comprador decide si visita tu piso por las fotos, y decide si lo compra en los primeros minutos de la visita. El home staging consiste en preparar la vivienda para que cualquiera pueda imaginarse viviendo en ella.

No hace falta gastar mucho. Retira objetos personales y los muebles que sobran, arregla lo pequeño (grifos que gotean, persianas atascadas, paredes desconchadas) y deja la casa limpia y ventilada. Cada desperfecto a la vista es un argumento para que te pidan rebaja.

Para las fotos, aprovecha la luz del día, sube todas las persianas y dispara en horizontal. Un plano de la vivienda y un vídeo del recorrido ayudan a que te llamen personas realmente interesadas, no curiosos.

 5. Publica el anuncio y gestiona las visitas

Los portales inmobiliarios permiten a los particulares publicar sus anuncios, en muchos casos de forma gratuita. Un cartel en el balcón o en el portal sigue funcionando en barrios con mucha vida de calle.

En el anuncio, cuenta lo que no se ve en las fotos: orientación, gastos de comunidad, si el ascensor está a cota cero, si la calefacción es individual, la cercanía al tranvía, al Parque Grande José Antonio Labordeta o a los colegios. Y no te olvides de la etiqueta energética, porque es obligatoria.

Con las visitas, filtra antes de abrir la puerta. Pregunta por teléfono si el interesado necesita hipoteca y si la tiene estudiada. Agrupa las visitas en franjas concretas y ten a mano los datos que siempre preguntan: comunidad, IBI, calefacción y derramas previstas.

6. Firma el contrato de arras

Cuando hay acuerdo en el precio, lo habitual es firmar un contrato de arras. No es obligatorio, pero protege a las dos partes: el comprador entrega una señal y ambos se comprometen a firmar la compraventa en un plazo. 

Es el documento más delicado de toda la operación, porque en él se decide qué pasa si alguien se echa atrás. Tiene que especificar el tipo de arras, el precio total, la fecha límite para escriturar, el reparto de gastos, qué muebles se quedan y qué ocurre si el banco deniega la hipoteca.

En vivienda, lo más habitual son las arras penitenciales, reguladas en el artículo 1454 del Código Civil: si el comprador desiste, normalmente pierde la señal; si desiste el vendedor, la devuelve duplicada. Y si el comprador condiciona la compra a conseguir hipoteca, pon un plazo máximo a esa condición. Sin él, tu piso puede quedar bloqueado semanas sin ninguna garantía de venta.

Antes de firmar, revisa la nota simple para confirmar que no hay cargas. Es recomendable utilizar un medio de pago trazable y conservar el justificante. En el plazo, deja margen: entre 30 y 45 días si el comprador paga sin hipoteca, y entre 60 y 90 si necesita financiación.

 7. Firma la compraventa ante notario

La venta se cierra con la escritura pública ante notario. Normalmente lo elige el comprador, sobre todo si firma también su hipoteca. La notaría te pedirá la documentación con antelación para preparar la escritura y comprobar el Registro y el Catastro.

Si tu piso tiene hipoteca, la deuda se salda el mismo día de la firma: con el dinero de la venta se paga lo pendiente al banco y recibes el resto. Después se tramita su cancelación en el Registro. Las llaves se entregan en la firma, salvo que hayáis pactado otra fecha por escrito.

Después de firmar te quedan tres gestiones: pagar la plusvalía municipal en el Ayuntamiento, cambiar o dar de baja los suministros y declarar la venta en tu próxima declaración de la renta.

Cuánto cuesta vender un piso sin inmobiliaria

Vender por tu cuenta te ahorra la comisión, que suele moverse entre el 3 % y el 6 % del precio más IVA. En un piso de 200.000 euros, eso son entre 6.000 y 12.000 euros más IVA.

Pero hay costes que pagas igual, con o sin inmobiliaria:

• Certificado energético: en Zaragoza, desde unos 45 euros; en un piso de tamaño medio, lo habitual ronda los 60 euros.
• Nota simple: unos 9 euros más IVA si la pides por internet.
• Anuncio: publicar puede ser gratis, pero destacarlo cuesta desde unos 47 euros al mes. A esto se suma la fotografía profesional, si la contratas.
• Notaría: por ley, el vendedor paga la escritura original y el comprador las copias, salvo que pactéis otra cosa. En la práctica, muchas veces lo asume el comprador. Déjalo por escrito en las arras.
• Cancelación de la hipoteca en el Registro: si tienes préstamo pendiente, o lo pagaste pero sigue apareciendo en el Registro, suma notaría, registro y, si la usas, gestoría. Pide presupuesto cerrado antes de firmar.
• Plusvalía municipal: en Zaragoza se aplica un tipo del 28 % sobre una base que depende del valor catastral del suelo y de los años que has tenido el piso. Tienes 30 días hábiles desde la firma para pagarla.
• IRPF por la ganancia patrimonial: si vendes por más de lo que te costó, tributas entre el 19 % y el 30 % sobre esa ganancia. Hay exenciones, como reinvertir en tu nueva vivienda habitual o tener más de 65 años y vender la tuya.
• IBI del año: lo paga quien era propietario a 1 de enero, aunque es habitual repartirlo entre las partes según los meses.

Si prefieres saber por cuánto se vendería tu piso antes de decidir cómo venderlo, solicita una valoración presencial gratuita y sin compromiso.

Los errores más frecuentes al vender de particular a particular

Estos son los errores que más vemos cuando un propietario llega a Propiso después de intentarlo solo:

• Salir con un precio emocional. El piso se queda semanas sin visitas y acaba vendiéndose por menos de lo que habría conseguido con un precio ajustado desde el principio.
• No revisar la nota simple. Una hipoteca pagada pero no cancelada en el Registro, un embargo o un copropietario que no firma pueden paralizar la operación con las arras ya firmadas.
• Firmar unas arras de modelo de internet. Si no se especifica el tipo de arras ni qué pasa cuando el banco deniega la hipoteca, el contrato no protege a nadie cuando algo falla.
• Enseñar la casa sin filtrar compradores. Las tardes perdidas con personas sin financiación retrasan la venta y te exponen sin necesidad.
• Cobrar la señal en efectivo o sin justificante. Además del riesgo, el notario tiene que dejar constancia en la escritura de cómo se ha pagado el precio.
• Ocultar defectos. Una humedad pintada o una derrama aprobada que no se menciona pueden acabar en una reclamación del comprador después de la firma.
• Negociar con prisa. Si el comprador nota que necesitas vender ya, la rebaja que te pedirá será mayor. Decide antes el precio mínimo que aceptas, no en mitad de una visita.
• No calcular los impuestos antes de fijar el precio. La plusvalía y el IRPF se pagan después de vender, y más de un propietario ha contado con un dinero que no era suyo.

Cuándo compensa hacerlo con una inmobiliaria

Vender casa sin inmobiliaria puede salir bien si tienes tiempo para atender llamadas y visitas, te sientes cómodo negociando y el piso no tiene complicaciones legales. Y más aún si ya conoces a un comprador: un vecino, un familiar o el inquilino que quiere quedarse la vivienda.

Compensa contar con un profesional cuando la operación se complica o cuando tu tiempo vale más que la comisión:

• Vendes una vivienda heredada con varios titulares, una VPO o un piso en proceso de divorcio.
• El piso tiene hipoteca, cargas o un inquilino dentro.
• Necesitas vender y comprar a la vez y coordinar las dos operaciones.
• Vives fuera de Zaragoza o no puedes atender visitas entre semana.
• Tienes un plazo concreto para vender.

Una buena inmobiliaria hace mucho más que poner un anuncio: fija el precio con datos de operaciones cerradas, filtra la solvencia de cada comprador antes de enseñar la casa, redacta unas arras adaptadas a tu caso y coordina con el banco y la notaría hasta la firma. En Propiso llevamos más de 12 años haciéndolo en Zaragoza, sobre todo en Universidad, Romareda, Ruiseñores y Centro, y nuestra comisión es del 3 %.

Vender por tu cuenta no significa vender antes. De hecho, no conocer los trámites es una de las razones más habituales por las que una venta entre particulares se alarga. Si quieres saber cuánto vale tu piso hoy, nuestros asesores lo visitan, analizan el mercado de tu zona y te entregan un informe con el precio real en menos de 48 horas. Solicita aquí tu valoración gratuita y decide después con datos.

Preguntas frecuentes

¿Qué documentos necesito para vender mi piso?

Tu DNI o NIE, la escritura, una nota simple actualizada, el certificado energético, el último recibo del IBI y el certificado de estar al corriente con la comunidad. Si tienes hipoteca, también el certificado de deuda del banco, y si el edificio tiene más de 50 años, el informe de la ITE. En Aragón no se exige cédula de habitabilidad.

¿Cuánto se tarda en vender de particular a particular?

Depende sobre todo del precio. Desde que hay acuerdo con el comprador, lo habitual es firmar ante notario entre 30 y 45 días después si paga sin hipoteca, y entre 60 y 90 días si necesita financiación. El tiempo hasta encontrar ese comprador varía mucho según la zona, el estado del piso y lo ajustado que esté el precio.

¿Puedo publicar en los portales siendo particular?

Sí. Los principales portales permiten a los particulares anunciar su vivienda, en muchos casos gratis, y cobran por servicios extra como destacar el anuncio. Lo que no puede faltar es la etiqueta de eficiencia energética: su inclusión en el anuncio es obligatoria.

¿Quién paga la plusvalía municipal?

En una compraventa la paga el vendedor, que tiene 30 días hábiles desde la firma para liquidarla en el Ayuntamiento de Zaragoza. Se puede pactar que la asuma el comprador, pero ante el Ayuntamiento el obligado a pagarla sigue siendo el vendedor. Hay una excepción: si el vendedor no reside en España, la ley obliga al comprador a pagarla como sustituto. 

José Antonio Ballesteros

Fundador de Propiso | Agente de la Propiedad Inmobiliaria y Perito Judicial

Agente de la Propiedad Inmobiliaria con más de 20 años de experiencia en Zaragoza. Acompaño a propietarios en la compra, venta y valoración de inmuebles aportando un criterio técnico, transparencia y un trato cercano para que tomen la mejor decisión con total seguridad.

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