Ganancia patrimonial por la venta de un inmueble: todo lo que necesitas saber en 2025

¿Has vendido recientemente una vivienda? ¿Estás pensando en hacerlo? Entonces, hay un concepto que no puedes pasar por alto: la ganancia patrimonial por la venta de un inmueble. Un término que puede sonar técnico, pero que en realidad afecta directamente a tu bolsillo.

En este artículo te explicamos qué es, cómo calcularla, qué impuestos implica y qué exenciones puedes aplicar para pagar lo justo en el IRPF por venta de vivienda. Porque sí, tributa. Pero con la información correcta, puedes ahorrar. ¡Vamos a ello!

¿Qué es la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble?

Cuando vas a vender un piso, lo haces por un precio determinado. Si ese precio es superior al que pagaste en su día (sumando ciertos gastos), has obtenido una ganancia patrimonial. Es decir, un incremento de tu patrimonio por la diferencia positiva entre lo que pagaste y lo que cobras al vender.

Y como todo ingreso que aumenta tu patrimonio, debes declararlo en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). En otras palabras: sí, hay que pagar por ello.

¿Cómo calcular la ganancia patrimonial en la venta de una vivienda?

Aquí entra en juego la fórmula clave:

Ganancia patrimonial = Valor de transmisión – Valor de adquisición

¿Qué es el valor de transmisión?

Es el precio por el que has vendido la vivienda, menos los gastos asociados a esa venta:

• Honorarios de la inmobiliaria.
• Plusvalía municipal.
• Notaría, gestoría y registro.

¿Y el valor de adquisición?

El precio por el que compraste la casa, más:

• Impuestos de compraventa (ITP o IVA).
• Gastos de notaría y registro.
• Reformas y mejoras justificables.
• Honorarios de arquitectos o técnicos.

Ejemplo práctico (actualizado a 2025):

• Precio de venta: 220.000 €
• Gastos de venta: 10.000 €
• Precio de compra en su día: 150.000 €
• Reformas justificadas: 15.000 €
• Impuestos y gastos de compra: 10.000 €

Ganancia patrimonial = (220.000 – 10.000) – (150.000 + 15.000 + 10.000) = 210.000 – 175.000 = 35.000 €

¿Cómo tributa la ganancia patrimonial en el IRPF?

La ganancia patrimonial se incluye en la base del ahorro del IRPF y tributa de forma progresiva según estos tramos actualizados a 2025:

Tramo de ganancia	Tipo impositivo
Hasta 6.000 €	19%
6.001 € – 50.000 €	21%
50.001 € – 200.000 €	23%
200.001 € – 300.000 €	27%
Más de 300.000 €	30%

Nota: estos tramos se aplican de forma progresiva. Cada porción de tu ganancia tributa según el tramo que le corresponde.

¿Hay exenciones en el IRPF por venta de vivienda?

Sí, y conocerlas puede suponerte un gran ahorro fiscal. Vamos con las más destacadas:

✅ Venta de vivienda habitual con reinversión

Si vendes tu vivienda habitual y compras otra también como vivienda habitual en un plazo de 2 años, no tributas por la ganancia patrimonial obtenida.

✅ Mayores de 65 años

Si vendes tu vivienda habitual y tienes más de 65 años, estás exento totalmente de tributar por esa ganancia.

✅ Renta vitalicia

Si tienes más de 65 años y vendes una segunda residencia, puedes estar exento si reinviertes el dinero en una renta vitalicia (hasta 240.000 €).

Consideraciones especiales al calcular la ganancia patrimonial

🏠 Inmuebles heredados

Se toma como valor de adquisición el declarado en el impuesto de sucesiones.

🏢 Viviendas alquiladas

Debes restar las amortizaciones practicadas durante los años de alquiler.

📉 ¿Y si tengo pérdidas patrimoniales?

Puedes compensarlas con otras ganancias ese año o en los 4 siguientes.

Herramientas para calcular la ganancia patrimonial

Usa estas herramientas para calcularla fácilmente:

• Simulador Renta de la Agencia Tributaria
• Calculadoras online especializadas
• Consulta con asesor fiscal

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si no declaro la ganancia patrimonial?

Hacienda lo detectará. Te impondrán recargos, intereses e incluso sanciones.

¿Puedo declarar reformas sin factura?

No. Solo las obras con factura legal pueden deducirse.

¿La venta de una segunda residencia también tributa?

Sí, salvo que inviertas en renta vitalicia, debes tributar.

¿Qué gastos puedo sumar al valor de adquisición?

Gastos de notaría, registro, impuestos, reformas con factura y mejoras.

Conclusión

La ganancia patrimonial por la venta de un inmueble es un punto clave a tener en cuenta al presentar la declaración del IRPF. Pero conocer cómo calcularla, aplicar correctamente los gastos deducibles y aprovechar las posibles exenciones puede marcar la diferencia.

¿Tienes dudas? En Propiso te ayudamos a optimizar la venta de tu vivienda en Zaragoza y a declarar correctamente tu operación. ¡Ponte en contacto con nosotros!